Nyttig informasjon

Rehabilitering

Borettslagets rehabilitering er inndelt i tre faser.
Fase 1: Innvendig rehabilitering og drenering (vedtatt 12. juni 2006) - avsluttet.
Fase 2: Utvendig rehabilitering og balkonger (vedtatt 12. juni 2006) - avsluttet.
Fase 3: Grøntområder, beplantning, lekeplassen m.m. (vedtatt 1. februar 2012) - kontraktarbeidene avsluttet.

Fase 3 Oppgradering av uteområder

Det er vedtatt en plan for oppgradering av uteområdet. Dette medfører ingen ytterligere låneopptak utover det som allerede er foretatt. På ordinære generalforsamling i mai 2012 ble det vedtatt en prinsipp plan for trær og beplantning.

Fase 2 Utvendig rehabilitering og balkonger

I denne fasen ble det opprettet en egen side på våre hjemmeside hvor all informasjon ble lagt ut. I tillegg ble det sendt ut 20 utgaver av "rehabiliterings info" med status informasjon for de enkelte blokkene samt annen nyttig informasjon til beboerne. På grunn av overgang til ny løsning for hjemmesiden er det ikke mulig å flytte over all denne informasjonen, men nedenfor har vi gjengitt noe informasjon og dato.

9. desember 2010

Rehabiliteringsprosjektet er i avslutningsfasen. Det gjenstår noen reklamasjonsarbeider som vil bli utført i tiden fremover. Utover dette skal de fleste innmeldte sakene være avklart. Reklamasjoner som ikke har vært innmeldt tildligere vil derfor bli samlet opp og tatt i forbindelse med ett års befaringen.

19. oktober 2010

Borettslaget har overtatt balkongene og nøkler blir utlevert fortløpende. Se oppslag i oppgangen for nærmere informasjon. Husk å ta med erklæring i underskrevet stand. Viktig å merke seg at fristen for å melde eventuelle feil er 48 timer fra mottatt nøkkel. Beboere i Einarsvei 15 og 21 se "les mer"

Balkongene i Einarsvei 15 og 21 er dessverre ikke helt ferdig da innerplater er forsinket fra leverandør.

Entreprenøren opplyser at de er lovet levert torsdag uke 42 og at det vil ta ca. fire dager før montering er sluttført.

Da innerplater er ett av sjekkpunktene ved overtagelse av balkong og fristen på 48 timer løper fra tilgang til balkongen, vil nøkkel ikke bli levert ut før entreprenøren melder balkongene ferdig. Dette regner vi med vil skje i løpet av uke 43.Hver enkelt vil bli kontaktet av styret for nærmere informasjon om nøkkelutlevering.

Vi beklager forsinkelsen.

1. oktober 2010 (Info nr. 20)

Litt informasjon om diverse
Markiser med motor
Ledningen som følger med markisemotoren blir ikke festet til balkongen. Dette er i henhold til gjeldende regleverk.
På grunn av mulige arbeider på undersiden av balkongene anbefaler vi at denne ledningen ikke blir festet med det første. Fjernkontrollen skal ligge oppe på utelampen.
Baderom med vindu
Vi har noen leiligheter som har vindu på baderommet. Noen av disse vinduene hadde forekomst av mugg og sopp.
Det er viktig at listverket i og rundt disse vinduene blir skjermet mest mulig for direkte sprut av vann. Husk det er ingen forsikringer som dekker mugg og soppskader.
Føler for termometer ut av vindu
På befaring har vi observert at det er mange som har føler for termometer hengende ut av vinduet.
Under vinduet er det en gummilist. Denne listen kan bli deformert og miste sin funksjon dersom føleren henger konstant på samme sted. Resultatet blir da at vinduet ikke lenger er tett.
Samsvarserklæring
Samsvarserklæringen på de elektriske arbeidene vil bli utlevert sammen med nøkkel til balkongen.

2. august 2010 (infor nr. 17)

Balkongdekket
Vi har fått noen spørsmål om balkongdekket skal males. Fra leverandøren er vi anbefalt å ikke behandle betongen med det første slik at den bl.a. får tørket. Det vil derfor ikke bli i verksatt noe maling eller annen overflate behandling som kommer i konflikt med leverandørens anbefalinger og garantier.

Sluttbefaring - feil og mangler
Det vil ikke bli gjennomført sluttbefaring i den enkelte leilighet. Det er derfor viktig at feil/mangler som oppdages blir meldt til styret umiddelbart. I informasjonen entreprenøren deler ut i forbindelse med førbefaringen står det at alle reklamasjoner må være fremsatt innen 1 uke etter avsluttet jobb i leiligheten. Etter dette vil reklamasjoner bli avvist.
Når det gjelder balkongene vil fristen på 7 dager gjelde fra dere kvitterer for og mottar nøkkel. Feil/mangler som oppdages meldes skriftlig til styret på e-post styret@keyserlokkaost.no (alternativt skriftlig i styrets postkasse. E-post foretrekkes)

3. mai 2010 (info nr 12)

Etter info 11 om behov for å oppgradere ledninger tilknyttet sikringen som berøres av dette arbeidet, har vi fått flere innspill og ikke bare fra beboere. Både styret og entreprenør har tatt innspillene alvorlig og benyttet oss av eksterne rådgivere innenfor elektro, hhv Hjellnes Consult og ÅF Consult. Entreprenøren opplyser også at Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap er konsultert. Andre myndigheter ser vi ikke nødvendig å involvere på det nåværende tidspunkt.
Rådgivernes anbefaling er at ledningene oppgraderes som beskrevet til et tverrsnitt på 2,5 kvadrat. Styret har foretatt en ny vurdering, men vår konklusjon er forsatt at en oppgradering er den beste og mest kostnadsbesparende. De elektriske arbeidene i forbindelse med rehabiliteringen vil derfor bli gjort som en
oppgradering av det elektriske anlegget ut fra takpunktet i stuen. Vi vet at det er en del andelshavere som allerede har foretatt en oppgradering av anlegget og her skal det da ikke sannsynligvis ikke være nødvendig å gjøre mer arbeider enn det som dekkes av prosjektet. Priser prosjektet har fått på de elektriske arbeidene er som følger:
• Omtrekking pr. kontakt er Kr 773,- eks. mva
• Åpent anlegg i stue der det må trekkes om pga feil tverrsnitt, jording el.l må tas etter medgått tid og materiell
• Hvis elektriker må rydde og demontere for å få tilgang til takpunkt og stikk må dette faktureres etter medgått tid og materialer.

15. april 2010 (info nr 11)

Det vises til rehabinfo nr. 10. Det har nå vært avholdt et særmøte vedrørende problemstillingen.
Her følger en orientering: For å få strøm til utelampe på balkongen, hentes denne i utgangspunktet fra den nærmeste stikkontakten ved balkongdøren inne i leiligheten. Det vil variere noe fra leilighet til leilighet mtp hvilket stikk som benyttes. I forbindelse med denne jobben er det oppdaget en gjennomgående mangel på det elektriske anlegget. Det elektriske anlegget ble trukket om i 1994. Forskrifter tilknyttet elektrisk anlegg oppdateres fortløpende. Det betyr at tidligere jobber har vært utført iht datidens krav, men dersom man skal berøre anlegget på nytt i dag så må man utføre større oppgraderinger enn det man i utgangspunktet hadde planer om. Dette for at dagens elektriker skal kunne stille garanti og dermed samsvarerklæring for den jobben som utføres. (Arbeidet utføres etter NEK)

Problemstiling:
Det er oppdaget at kabelen som går i veggen ut til den stikkontakten som vi henter strøm til utelampe fra har for lite tverrsnitt i forhold til sikringen som sitter i sikringsskapet. Dette gjelder jevnt over alle leilighetene. Det betyr enkelt sagt at man kan hente ut så mye strøm av denne kabelen at den kan gå varm og i verste fall ta fyr uten at sikringen slår ut. Kabelen er 1,5 kvadrat og sikringen i skapet er på 16A. Når man har oppdaget en slik feil er det også slik at elektrikeren ikke bare kan ordne/reparere dette ene strekket. For at elektrikeren skal kunne stille garanti for jobben, må hele kursen som omhandler denne sikringen være iht dagens krav. Det betyr at dersom det også er for lite tverrsnitt på kablene ut til de andre stikkene som går på denne kursen så må også dette ordnes. Gjeldende krav er etter NEK 400:2006 (NEK=Norsk Elektroteknisk Komité).

Løsning:
Det fins 2 måter og ordne dette på.
Alternativ A
Er å trekke om de kablene på 1,5 kvadrat på kursen som berøres til et tverrsnitt på 2,5 kvadrat. Da vil kablene være i samsvar med sikringen i skapet.
Alternativ B
Den andre muligheten er å nedgradere sikringen i skapet, dvs koble ifra 16A-sikringen og montere en ny 10A-sikring som da vil være i samsvar med de kablene som er benyttet, 1,5 kvadrat. Problemet ved en nedgradering er at man vil kunne oppleve at sikringen vil kunne slå ut ofte og da særlig til vinteren når man benytter panelovner.
Vurdering
Umiddelbart virker alternativ B som den beste løsningen. Trekking av kabel frem til aktuell kontakt for tilkobling av utelys inngår i rehabiliteringsprosjektet og en nedgradering av anlegget vil således også inngå. Men, man risikerer som sagt at sikringen med stor sannsynlighet vil slå ut ofte når man tar i bruk varmekilder til vinteren, og anlegget må oppgraderes igjen for å slippe dette. Mao andelshaver får en dobbelkostnad. Først nedgraderingen gjennom felleskostnadene samt oppgradering igjen etter på. Ved å oppgradere takpunktet i stuen med tilhørende kontakter kan man beholde dagens 16A Kostnaden for å nedgradere i henhold til alternativ B tilsvarer omtrent oppgradering av to kontaktet.Som kjent er det den enkelte andelshaver som er ansvarlig for sitt anlegg fra og med sikringsskap
og således også kostnader for vedlikehold av det elektriske anlegg.

Ved å ta en oppgradering nå, får du
- prosjektets pris på omtrekkning pr. kontakt.
- en fordeling av utgiftene da noe går over felleskostnadene
- betaler kun for en oppgradering og ikke for både nedgradering og oppgradering.
Konklusjon
Styrets vurdering er derfor at en oppgradering er det beste og mest kostnadsbesparende.
De elektriske arbeidene i forbindelse med rehabiliteringen vil derfor bli gjort som en oppgradering
av det elektriske anlegget ut fra takpunktet i stuen, og kun dette punktet. Oppgradering av en kontakt med tilhørende arbeider for tilkobling av utelys/strøm samt en av øvrige kontakter vil bli belastet rehabiliteringen. Øvrige kontakter tilknyttet takpunktet i stuen, samt ev. tilleggsarbeider hos den enkelte, jf vedlegg fra entreprenør og elektrounderentreprenør, vil bli belastes den enkelte andelshaver.

26. mars 2010 (nr 10)

Elektriker har vært inne og sett på det elektriske anlegget i forbindelse med utelys og kontakter på balkongen. I denne forbindelse er det avdekket at det i de fleste leilighetene sitter en større sikring i sikringsskapet enn ledningene fra takpunktet i stuen og ut til kontaktene er dimensjonert for, og vi har derfor også hatt inne en uavhengig el-konsulent for å vurdere forholdene. Det er avdekket til dels alvorlige avvik i de undersøkte leilighetene og vi har, som nevnt, grunn til å tro at dette er gjennomgående i de fleste leilighetene. Vi skal ha et særmøte med entreprenør og elektriker over påske og vil komme tilbake med en mer detaljer informasjon. Inntil videre er derfor de sluttførende arbeidene til elektriker stanset.

6. august 2009

Utvendig rehabilitering er i gang med Multibygg som totalentreprenør

22. april 2009

Ekstraordinær generalforsamling avholdt. Rehabiliteringen godkjent.

1. august 2008

Det er nå tid for å gjennomføre 1 års befaringen for den innvendige rehabiliteringen.

Skjema blir sendt hver enkelt leilighet. Les mer om hvordan den gjennomføres her


1. juli 2008

Vi har nå fått svar på vår henvendelse til Byrådet vedrørende krav om samme behandling som Keyserløkka Nord fikk. Du kan lese mer her

Styret arbeider nå videre med skissene som ble presentert den 11. desember og det blir snarest sendt inn en byggesøknad.


11. desember 2007
Ble det avholdt informasjonsmøte i menighetssalen. Bakgrunnen for møtet var å vise arkitektens skisser for hvordan balkongene kan løses samt informere om at Byantikvaren i et brev har uttalt at de ikke vil anbefale at Keyserløkka Øst og Sør får utvide sine balkonger. Etter forhåndskonferanse har Plan og bygningsetaten sagt at de ikke føler seg bundet av det pålegget som kom for Keyserløkka Nord og at de således vil følge de anbefalinger som kommer fra Byantikvaren. Tidligere uttalelser om at de ønsker å se Keyserløkka under ett synes således ikke lenger å være førende.

Når signalene er så sterke på at vi ikke vil få gjennom en søknad er styret av den oppfatningen at vi bør sette i gang et innbyggerinitiativ. En eventuell søknad fra oss vil da bruke ett år i saksbehandlingskø for så å ikke bli godkjent.

Vi legger vekt på å beholde det arkitektoniske uttrykket, og har blant annet foreslått å tilbakestille blokkene til opprinnelig utseende. Vi mener vi har strukket oss langt for å få til en omforent løsning i dialog med planmyndighetene, og mener det er et urimelig krav at vi må rive balkongene og bygge dem opp med samme størrelse. Et bredt innbyggerinitiativ vil sette trykk på saken, og gi nødvendig framdrift. Styret er av den oppfatning at det haster å få til en løsning, ettersom balkongene flere steder er i dårlig stand.

På møtet ble det nedsatt en arbeidsgruppe som skal se på innbyggerinitiativet og hvordan vi i samarbeid med Keyserløkka Sør skal gå frem.

Etter møtet fikk vi med to beboere i tillegg til to fra styret, men vi skulle gjerne hatt med flere som kan arbeide med dette. Hvis du er interessert så ta kontakt med styret snarest.

12. oktober 2007
Det vil i løpet av kort tid bli gjennomført en forhåndskonferanse med Plan og Bygningsetaten i kommunen. Her vil vår arkitekt presentere skisser til planer for rehabiliteringer og vi vil få føringer for det videre arbeidet.

16. september 2007
Fase 1 er nesten sluttført. Utvendig rehabiliteringen er overtatt i sin helhet og utområdene er tilbakestilt. I et par områder vil det bli sådd litt mer gress da det er litt glissent. Den innvendige rehabiliteringen er avsluttet, men den siste mangellisten er ikke sluttført. I tillegg gjenstår det noen regningsarbeider som vil bli utført etter hvert utover høsten.

For Fase 2 har styret inngått avtale med Bislett arkitekter. Vi regner med at et forslag til utvendig rehabilitering kan fremlegges for generalforsamling før årsskiftet.

16. april 2007

Første uken etter påske begynte den innvendige rehabiliteirngen i Einars vei 21 og arbeider seg derfra og oppover Einarsvei. De ligger nå omtrent i rute.

Vi minner om at ev. skader som oppstår når døren skiftes må anføres på ferdigskjemaet beboer skal kvittere på ved overlevering av nøkler. Det er viktig at ALT som ikke er i orden føres opp på dette skjemaet. Ferdigbefaringen innbefatter også disse manglene som er anført. Ferdigbefaringen har ikke begynt.

Dreneringen begynte på Økernveien 76 - 80 regner me då bli ferdig der i løpet av uke 16. De vil gjøre seg ferdig med dreneringen før de så kommer tilbake og graver opp stikkveien.

Blokkene som gjenstår er Finns vei 4 - 6, 7 og 8-10 samt Grenseveien 39.

De ligger litt etter med bortkjøring av overskuddsmasse da det har vært litt vansker med levering av masse.

Det er fremlagt forslag på hvodan dan området skal tilbakesettes med hensyn til hvor blomsterbed bl.a. skal legges. Det vises til rehab-info 2007-06

2. mars 2007
Monteringen av dører er så og si sluttført i Økernveien og malerne har startet opp.

Dørene til Finns vei 4 og 6 er ankommet og arbeidet starter opp der i uke 10.


Dreneringen vil starte opp i Finns vei 1-5 i løpet av uke 10 og flytter seg så til Finns vei 2 og videre til Økernveien. I Økernveien 76-80 vil også stikkveien bli gravd opp for å lage nytt underlag og bedre drenering også i stikkveien.

På grunn av forsinkelsene i oppstarten for monteringen av dørene vil det bli en liten endring i disse fremdriftsplanene i forhold til tidligere plan. Dette for at ikke dreneringen og de andre arbeidene skal foregå i samme område.

22. februar 2007
De fleste entrédørene er ferdig montert i Økernveien 76 - 80 samt ytterdørene.

Det gjenstår montering av utforinger samt lister ut mot oppgangen. Montering begynner i Økernveien 82-84 mandag 26. februar.

Det er fortsatt problemer med leveringen av dørene fra fabrikk. For at ikke arbeidene skal bli alt for mye forsinket vil det bli snudd litt om på rekkefølgen av arbeidene. Dvs. at pussreparasjoner og maling vil komme før dørutskiftingen.

Når det gjelder vinduene i oppgangen er disse foreløpig bare "grunnet" og arbeidene vil ikke bli sluttført for alle oppgangene før ut på våren når det er litt varmere i været.

På grunn av forsinkelsene for den innvendige rehabiliteringen blir det noen endringe for dreneringen. De holder nå på rundt Bergljotsvei 2. Neste blokk vil bli Einarsvei 6 deretter Einarsvei 2-4. Etter dette vil de flytte over til Finns vei 1-5, Finns vei 2 samt Økernveien før de tar de resterende blokkene. Det vil også bli kjørt ut en del pukk rundt om nå mens gresset er frosset for å unngå en del skader med de store maskinene når det begynner å tine.

16. februar 2007
De første ytterdørene er montert i Finnsvei 3 og 5.

I Finns vei 2 ble det levert feil entredører og man har ikke fått bekreftet fra fabrikken når de vil levere de korrekte dørene. Dette medfører at arbeidet blir noe forsinket i denne blokken.

Utdelingen av ny systemnøkkel (3 stk) er godt i gang. Det vises til informasjon lagt i postkassene. Hvis du ikke har kvittert ut nye nøkler kan dette gjøres mandag 19. februar mellom kl. 18 og 19 i styrerommet. Husk legitimasjon!

 

29. januar 2007
De første dørene kom i dag. Og monteringen begynner tirsdag 30. januar i Finns vei 1-3-5

19. januar 2007
Malerne vil starte sin jobbing mandag 22. januar. Se oppslag i oppgangen.

18. januar 2007

Oppstått en forsinkelse for oppstart på skifte av dører. Vi venter på nærmere informasjon fra entreprenøren.

2. januar 2007

Sarpsborg Park & anlegg starter opp med dreneringen rundt blokkene.

Blokkene vil bli varslet som over når arbeidene starter opp. Einarsvei 21 er først ute og starter opp 3. eller 4. januar. Framdriftsplan vil komme etter hvert. Arbeidet vil foregå i tidsrommet mandag-torsfag 07-21 og fredag 07-13.

18. desember 2006
På den ekstraordinære generalforsamlingen i dag ble det vedtatt mot 7 stemmer at styret gis fullmakt til å iverksette fase 1 av rehabiliteringen.
Vi kommer med detaljert informasjon om oppstart og fremdrift så snart dette foreligger.

7. november 2006

De innkomne tilbudene på innvending oppussing og drenering er nå vurdert og det foreligger en anbfealing.

På grunn av det opphetede bymarkedet som er fortiden ligger kostnadene noe høyere enn tidligere anslått. Avvike er ikke dramatisk og ligger godt innenfor det som kan regnes som akseptabelt. 

29. oktober 2006
Vi regner med å inngå kontrakt med entreprenør i løpet av to-tre uker for den innvendige rehabiliteringen. Så snart kontrakt er underskrevet vil vi komme med nærmere informasjon.

 

17. august 2006

Det blir i disse dager sendt ut forespørsel til entreprenører om pristilbud når det gjelder den innvendige rehabiliteringen. For å få et helhetlig uttrykk tas det høyde for å skifte samtlige entredører.

 

Videre sendes det ut forespørsel om pristilbud på drenering langs blokkene.

Se lenke til annen artikkel nederst.

 

20. juli 2006

Underskrevet avtale med Aase byggadministrasjon for fase 1 rehabilitering av oppganger og drenering.

Se lenke nederst

 

12. juni 2006

Ekstraordinær generalforsamling avhold hvor rammene for rehabiliteringen ble lagt.

Følgende ramme ble vedtatt:

B. Fasadeoppussing (Fase 2)

Følgende ramme ble vedtatt:

Etterisolering av fasaden. Minimum 5 cm, men det vurderes opp til 10 cm isolasjon.

Vurdere å skifte samtlige vinduer etter en generell tilstansvurdering uansett om de flyttes ut eller ikke.

Lage ny lufteventil på lille soverommet samt i stue

Vurdere drenering langs blokkene. (er gjennomført)

C. Balkonger

Dagens balkonger fjernes og det arbeides for nye og større balkonger.

D. Uteareal for toromsleilighet uten balkong

For leil. 1076 ble styret gitt fullmakt til å gå i forhandling med andelseier om avtale som gir andelshaver eksklusiv bruksrett til uteareal foran leilighet mot betaling av vederlag.Det gjøres automatisk endring i vedtektene når avtale er signert uten at ny generalforsamlingsbehandling er nødvendig. I tillegg skal det arbeides for at det arkitektoniske uttrykket ivaretas

Styret har nå påbegynt arbeidet med rehabiliteringen. Dette omfatter en innvendig innvendig oppussing av oppgangene med ytterdør og vinduer samt skifte av lofts og kjellerdører. Den utvendigerehabiliteringen omfatter drenering langs blokkene, utvendig bekledning samt balkonger. I tillegg ser vi på mulighet for å integrere tørkeloft i enkelte leiligheter ev. annen bruk av arealene. (Vedtak fra generalforsamlingen 2005)

12. mai 2006:
Aase byggadministrasjon har innen fristen levert en prosjektplan. Her beskrives de enkelte prosjektene:
- oppussing av oppgangene
- fasadeoppussing
- balkonger

For fasadene er det fremlagt to alternativer.
Alternativ 1 er en ren oppussing av fasadene, men uten at det oppnås noen forbedring av isolasjon og følgelig heller ikke noen energibesparelse.

Alternativ 2 er etterisolering med ca. 5 cm isolasjon og ev. utskifting av "gamle" vinduer til nye energieffektive vinduer. Dette vil være med på å øke energibesparelsene ved en etterisolering av fasadene.

For balkongene er det vurdert to alternativer.
Alternativ 1 er rehabilitering av eksiterende balkonger.

Alternativ 2 er utskifting til større balkonger. Dette alternativet avhenger av at offentlige yndigheter gis sin godkjenning til fasadeendringen som en slik utskiftning vil medføre. Keyserløkka Nord er i dialog med Plan og bygingsetaten.

Når kan vi være i gang med prosjektene?
Oppussingen av oppgangene vil være mulig å iverksette i løpet av høsten 2006 under forutsetning av de nødvendige vedtakene.
For balkongene er det, litt avhengig av hvilke alternativ som velges, bl.a. en kommunal søkeprosess som må gjennomføres. Grovt antatt en oppstart i løpet av 2007.

Hva skjer videre?
Det vil bli innkalt til en ekstraordinær generalforsamling i slutten av mai/ begynnelsen av juni måned for å få vedtatt rammene på prosjektet.
Nærmere informasjon om dette vil komme.

Februar 2006:
Styret har valgt Aase byggadministrasjon som samarbeidspartner i fase 1.
Det skal nå utarbeides en tiltaksplan som viser bygningenes status både utvendig og innvendig, forslag til løsning og prisoverslag.